2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi, kamulaştırma bedelinin bilirkişi kurulunca nasıl tespit edileceğini ayrıntılı biçimde düzenler: arazilerde olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, arsalarda özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri, yapılarda resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı - ve bütün bunların, ilgilinin beyanı da dikkate alınarak, gerekçeli ve çok unsurlu bir raporla ortaya konması. Kanunun arkasındaki mantık açıktır: hak sahibinin, kaybettiği taşınmazın yerine gerçek bir karşılık alması, yani mülkünün eşdeğerini yeniden edinebilecek bir bedele ulaşması.

Ancak uygulamada bu mantık fiilen terk edilmiştir. Bilirkişi raporları ve bunlara dayanan yargı kararları, kanunun öngördüğü çok unsurlu, gerekçeli değerlendirmeyi, her bir taşınmaz türü için tek bir alışılmış hesaba indirger: yapıda toptancı bir çarpım işlemine, arsada kirlenmiş bir emsal listesine, arazide tartışmalı bir kapitalizasyon oranına. Aşağıda bu üç indirgeme ayrı ayrı ele alınacak, sonra ortak kökenlerinde buluşturulacak; son bölümde de aynı yanlışların uluslararası finansmanlı projelerdeki Yeniden Yerleşim Eylem Planlarına (Resettlement Action Plan - RAP) nasıl taşındığı gösterilecektir.

Kanunun Görmediği: Malik Dışındakiler

Madde 11'in bütün bu ayrıntılı çerçevesi, yalnızca maliki muhatap alır. Kiracı, uzun süreli kullanıcı, enformel yerleşimci - kamulaştırılan taşınmazda oturan ya da çalışan, ama tapuda adı geçmeyen herkes - bu değerleme sisteminin tamamen dışındadır. Onların kaybı; taşınma masrafı, ticari itibar ve müşteri kaybı, komşuluk ve sosyal ağların kopması, çocuğun okulunun değişmesi - kanunun bedele ilişkin hiçbir bendinde yer bulmaz. Kamulaştırma hukuku, tümüyle malik-merkezli kurgulanmıştır; malik bile -aşağıda görüleceği gibi- gerçek karşılığını alamazken, mülksüz olan hiçbir karşılık alamaz. Bu, ayrı ve derin bir tartışmayı hak eden bir konudur; burada yalnızca kanunun bu kör noktasını kayda geçirip, yazının geri kalanında maliki konu alan değerleme yanlışlarına dönüyoruz.

I. Yapı Değerlemesindeki Yanlış: Yanlış Tarife, Yanlış Yöntem

Kanunun 11. maddesinin h bendi, yapı değerlemesinde "resmi birim fiyatları" esas alınmasını buyurur. Ancak hangi resmi birim fiyatın kastedildiği madde metninde açık değildir; kaç ayrı resmi tarifenin var olduğu, hangisinin yapı değerlemesi amacıyla hazırlandığı yasa metninden anlaşılmaz. Özel olarak "resmi birim fiyatı" diye bir fiyatlandırma da mevcut değildir. Bu boşluk, değerleme yapan kurumların, bilirkişilerin ve yargıçların, yasada özel bir atıf olmamasına rağmen, uygulanması kolay ama doğru bedelin hesaplanması açısından yanlış bir tarifeye yönelmesine yol açmıştır: "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ."

Bu tebliğin adı bile amacını açıkça ortaya koyar: mimarlık ve mühendislik hizmet bedelinin hesaplanması. Yapı değerlemesi amacını gütmez. Tebliğ metni bütünüyle incelendiğinde bu daha da açık görülür: birim fiyatlar, yapının "mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı"na göre belirlenmiş toplu (toptancı) bir m² rakamıdır; malzeme kalitesi, işçilik farkı, yapı elemanlarının teker teker durumu gibi unsurları içermez. Üstelik tebliğin kendi hükmü, bu birim maliyetlere arsa bedelinin, çevre düzenlemesinin (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenajı, çevre aydınlatması, ihata duvarı, ada içi yollar) ve altyapının (zemin iyileştirme, elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, iletişim) dahil edilmediğini açıkça belirtir. Aynı grupta toplanan yapılara bakıldığında bunların mühendislik hizmeti benzer bir emekle yürütülüyor olabileceği görülür, ama yapıların kendi maliyetlerinin birbirine eşdeğer olamayacağı da aynı ölçüde açıktır. Bir tebliğin kendisi, kendi rakamlarının bir yapının tam değerini yansıtmadığını söylemektedir.

Tebliğin gerçek bir yapı maliyeti ortaya koymadığı o kadar açıktır ki, sınıflandırmanın kendisine bakmak yeterlidir. Örneğin, 3B grubunda toplanan yapı türlerinin listesi şöyledir:

III. Sınıf (B) Grubu Yapılar (Tebliğ'den seçili liste)

1. 112 acil sağlık hizmetleri istasyonları 2. Aile sağlığı merkezleri 3. Apart oteller 4. Gece kulübü ve eğlence yerleri 5. Hayvan hastaneleri 6. İbadethaneler (kişi sayısı 500'ün altındaki yapılar) 7. İlçe tipi otobüs terminalleri 8. İlkokul ve ortaokul yapıları 9. İş merkezleri (üç kata kadar-üç kat dâhil) 10. Kapalı spor salonları (seyirci sayısı 1.000'in altındaki yapılar) 11. Konukevleri, misafirhaneler ve benzeri 12. Konutlar (yapı yüksekliği 21,50 m'nin altındaki yapılar - üç kat üzeri, yapı yüksekliği 21,50 m dâhil) 13. Kütüphaneler (brüt inşaat alanı 1.000 m²'nin altındaki yapılar) 14. Liman binaları ve marinalar 15. Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m²'nin altındaki yapılar) 16. Sanayi tesisleri (döşeme hareketli yükü 501-3.000 kg/m² olan yapılar) 17. Sanayi tesisleri idari binaları 18. Bu gruptakilere benzer yapılar

Bir ibadethane, bir gece kulübü, bir sanayi idari binası, bir 3 katlı konut ve bir aile sağlığı merkezi - inşaat kalitesi, malzemesi ve amacı bakımından birbirinden bu denli uzak yapılar - aynı m² fiyatıyla değerlenmektedir. Bu fiyatlandırmanın ancak bir proje çizim ücreti hesabına esas olabileceği, bir yapının gerçek inşaat bedelini yansıtamayacağı, listenin kendisinden anlaşılır. Bu tablonun kamulaştırmada yapı bedeli tespiti için kullanılıyor olması, tutarsızlığın en açık kanıtıdır.

Oysa Türkiye'de "resmi birim fiyat" denildiğinde ve konu yapı bedelinin tespiti olduğunda asıl anlaşılması gereken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın inşaat birim fiyatlarıdır. Bu fiyatlar, her bir yapı elemanını (işçiliği dahil) tek tek fiyatlandırır; bir yapının gerçek değerinin belirlenmesi için gereken ayrıntı düzeyini taşır. Bir yapının doğru değerlemesi, o yapının bütün unsurlarının -temelinden çatısına, doğramasından tesisatına- teker teker fiyatlandırılıp toplanmasını gerektirir; hiçbir binanın gerçek ve güncel maliyeti bir diğerine eşit olamaz. Bunun yerine toplam yapı alanının, tek bir toptancı m² fiyatıyla çarpılması -kolay, hızlı, ama yanlış bir yöntemdir. Bu yöntem, üç kata kadar bütün konutları -taş ustası elinden çıkmış olanı da, briketten kondurulmuş olanı da- aynı fiyat kaleminde eritir; bu dengesizlik tüm yapı grupları için geçerlidir. Kolaylık, değerleme için ölümcüldür: hesap hızlanır, yargı süreci hızlanır, ama gerçeklikten kopar ve neredeyse her zaman hak sahibinin aleyhine, bedeli düşük tutacak yönde çalışır. Maliyeti yüksek ve nitelikli bir yapı, sırf kat sayısı ve toplam alanı eşit diye niteliksiz bir imalatla yapılmış bir yapıyla eş tutulur. Kaybı daha büyük olanlar, her zaman iyi, sağlam, estetik kaygıları olan yapının malikleridir.

Bu ilk yanlışın üzerine ikinci bir yanlış eklenir. Yasa, yapı bedelinden bir "yıpranma payı" düşülmesini öngörür; ama kullanılan yıpranma tablosunun kökeni, kamulaştırmayla değil vergiyle ilgilidir. Yasa belirli bir -hatta hiçbir- tabloyu işaret etmediği halde bilirkişiler ve yargıçlar bir tablo bulup, sözbirliği etmişçesine aynı tabloyu kullanır. Söz konusu tablo, Bakanlar Kurulu'nun bina, arsa ve arazinin vergi değerlerinin takdirinde kullanılmak üzere 1972'de yürürlüğe koyduğu "Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük"ün bir ekidir; bugünkü halini 1982'deki bir değişiklikle almıştır. Yani bu tablonun var olma nedeni, bir yapının gerçekte ne kadar yıprandığını ölçmek değil, vergi tahsilatı için pratik bir kısayol sunmaktır.

Tablo, teknik bir gözle incelendiğinde kendi içinde de tutarlı değildir. Bina tiplerine ve yaş aralıklarına göre dizilmiş yıpranma oranları arasında, ne bina tiplerinin gerçek dayanıklılık farklarını ne de yıpranmanın zamanla ilişkisini yansıtan anlamlı bir korelasyon vardır; varsayımsal bir kurgudur. Bu kurgu, vergi matrahını belirlemek için kullanıldığında büyük bir sakınca yaratmaz -mükellef lehine bile işleyebilir. Ama aynı tablo kamulaştırma masasına taşındığında, iş değişir: zaten toptancı ve düşük hesaplanmış bir yapı bedelinden, bir de gerçek yıpranmayla ilgisi olmayan bir pay düşülür ve sonuç, hak sahibinin gerçek zararının çok altında kalır.

Tablo 1: Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük'teki
Yıpranma Oranları (%)

Burada, bu iki yanlışın birleşmesinden doğan bir üçüncü sonuç ortaya çıkar. Doğru tarife -Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın madde madde tanımlanmış inşaat birim fiyatları- kullanılsa bile, hak sahibinin mülkünün yerine gerçek bir karşılık koyabilmesi (yerine koyma bedeli) yapısal olarak mümkün değildir; çünkü düşülen yıpranma payı nedeniyle, malikin eline geçen bedel kamulaştırılan yapının eşdeğerini edinmesine yetmez. Yerine koyma bedelinin, hak sahibinin eşdeğer bir yapıya yeniden kavuşabilmesi için gereken toplam bedel olması gerekir; bu da amortisman düşülmeden hesaplanmalıdır, çünkü mağdur, yıpranmış da olsa içinde yaşadığı yapının yerine piyasadan yeni bir yapı edinmek zorundadır. Ayrıca yapıların, bulundukları konuma göre, çıplak inşaat maliyetinin üstünde bir değeri vardır; çıplak yapı maliyeti dışındaki bu unsurların objektif olarak nasıl belirleneceğine ilişkin yasada tanımlanmış bir ölçüt yoktur. Birbirinin tamamen aynısı olan iki yapı, bulunduğu konuma göre farklı değerlerde olabilir. Kanunun öngördüğü değerlendirme mantığıyla, uygulamada fiilen izlenen yol arasındaki bu mesafe, yapı değerlemesinin en temel yanlışıdır; Kanun'un kendi iç çelişkilerini yansıtan bir durumdur.

II. Arazi ve Arsa Değerlemesindeki Sorunlar

Arsalarda Emsal Yöntemi: Kirli Veri, Sübjektif Düzeltme

Kanunun 11. maddesinin g bendi, arsalarda kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin esas alınmasını öngörür. Yöntemin mantığı yerindedir: piyasadaki gerçek alım-satım hareketine bakarak, o bölgenin gerçek rayiç değerini yakalamak. Sorun yöntemde değil, yöntemin beslendiği veride ve uygulamadaki seçim kriterlerinde ortaya çıkar.

İlk sorun, "özel amacı olmayan satış" tanımının kendisidir. Bir satışın zorunluluktan mı (icra takibi, miras baskısı, acil nakit ihtiyacı) yoksa serbest piyasa iradesiyle mi gerçekleştiği çoğu zaman emsal listesine yansımaz; zorunlu satışlar da bölgenin gerçek rayicinin altında kaldığından, emsal listesine girdiklerinde ortalamayı aşağı çeker. İkinci ve daha yaygın sorun, resmi kayıtlara geçen alım-satım bedellerinin, harç yükünün yüksekliği gerekçesiyle sistematik biçimde gerçek değerinin altında beyan edilmesidir. Emsal karşılaştırma yöntemi bu kayıtlı -ve düşük gösterilmiş- bedelleri esas aldığında, "objektif" görünen bir yöntem, baştan kirlenmiş bir veriyle çalışır. Emsal seçimi ayrıca, bir bölgedeki arz-talep dengesini ve konum rantını da tam yansıtmayabilir; komşu iki parselin bile konum ve ulaşılabilirlik bakımından farklı değer taşıdığı bilinir, ama emsal listesi bu farkları her zaman ayırt edemez.

Bu sorunu gidermek için başvurulan araç, "objektif değer artışı" hesabıdır: emsal bedeller ile kamulaştırma tarihi arasındaki farkı, bir katsayıyla telafi etmek. Ama bu katsayının belirlenmesi, adının aksine, sübjektif bir işlemdir. Aynı bölge, aynı dönem için farklı bilirkişi heyetleri farklı "objektif" artış oranları hesaplayabilir; sonuç, hakkaniyeti sağlaması beklenen bir düzeltme mekanizmasının, kendisi tutarsızlığın kaynağına dönüşmesidir.

Tarım Arazilerinde Net Gelir Yöntemi: Tartışmalı Oran, Varsayımsal Ürün Deseni

Kanunun 11. maddesinin f bendi, tarım arazilerinde farklı bir yöntem öngörür: taşınmazın, kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre, olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınır. Bu net gelir, ekilecek ürünler ve münavebeye (ürün rotasyonuna) alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar dikkate alınarak hesaplanır; ama bulunan net gelirin kendisi kamulaştırma bedeli değildir. Arazinin değerine ulaşmak için bu net gelirin, bölgeye ve arazinin niteliğine göre belirlenen bir kapitalizasyon oranına bölünmesi gerekir: Arazinin Değeri = Net Gelir / Kapitalizasyon Oranı.

Bu formülün her iki bileşeni de ihtilaf üretir. Kapitalizasyon oranının seçimi, sonucu doğrudan ve çarpıcı biçimde değiştirir: aynı net gelir için düşük bir oran (örneğin yüzde 4) yüksek bir arazi bedeli, yüksek bir oran (örneğin yüzde 8) düşük bir arazi bedeli verir. Oranın bölgeye, arazi tipine, sulu-kuru arazi ayrımına göre değişmesi gerektiği kabul edilir, ama bu oranın sağlıklı biçimde tespiti, güvenilir bölgesel veri eksikliği yüzünden güçtür; farklı davalarda farklı yüzdelerin (yüzde 4 ile yüzde 5 arasında, bazı kararlarda daha da farklı) esas alındığı, yargı kararlarına konu olacak kadar istikrarsız bir uygulamadır. Aynı arazi için seçilecek oran bir puan değişse, bulunacak bedel yüzde 20-25 oranında değişebilir - bu, tesadüfi bir yuvarlama hatası değil, yöntemin taşıdığı yapısal bir belirsizliktir.

İkinci bileşen olan ürün deseni varsayımı da benzer bir sübjektifliğe açıktır. Bilirkişi, arazide "olduğu gibi kullanılması halinde" hangi ürünün ya da hangi münavebenin ekileceğini varsayarak brüt geliri hesaplar; bu varsayım, arazinin fiilî kullanımından farklı, daha düşük ya da daha yüksek verimli bir ürün deseni üzerinden kurulabilir. Kapama meyve bahçesi niteliğindeki arazilerde ise değerleme, üzerindeki ağaçların yıllık net ürün gelirinin kapitalizasyonuna dayanır ve burada da hangi meyve türünün, hangi verim düzeyinin esas alınacağı benzer bir takdir alanı yaratır.

Son olarak, Kanun'un kendisi, arazinin "olduğu gibi kullanılması halinde" getireceği gelirle sınırlı kalınmasını -yani spekülatif bir gelecek değerinin hesaba katılmamasını- açıkça buyurur: kamulaştırma bedelinin takdirinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Bu sınırlama isabetlidir; aksi halde kamu, bizzat kendi yatırımının (yol, altyapı, imar kararı) yarattığı ya da yaratacağı değer artışını, arazi bedeli içinde ikinci kez, parayla geri satın almak zorunda kalırdı.

Ters Yönlü Bir Yanlış: Spekülatif Değerin Hesaplanması ve Kamu Zararı

Ne var ki uygulamada bu yasağın ihlal edildiği durumlar yaygındır. Bazı bilirkişi raporları ve bunlara dayanan yargı kararları, arazinin "ileride imara açılma olasılığı", yapılacak kamu yatırımı ile çevredeki arsa ve arazi değerlerindeki yükselmelerin etkisi ya da "potansiyel değeri" üzerinden hesaplamalar yapmakta, bu hesaplamalar mahkemece onaylanabilmektedir. Bu, önceki üç sorundan farklı bir yönde işleyen bir yanlıştır: yanlış tarife, kirlenmiş emsal ve tartışmalı kapitalizasyon oranı hak sahibini mağdur ederken, bu ihlal kamuyu zarara uğratır. Kamu, kendi ürettiği ya da üreteceği değeri -bir yol, bir baraj, bir kentsel projenin arazide yaratacağı değer artışını- arazi bedeli içinde ikinci kez, nakit olarak geri öder. Kanunun açık yasağına rağmen bu hesaplamanın onay görmesi, aynı yapısal alışkanlığın -yasada işaret edilmeyen ya da açıkça yasaklanan bir yöntemin, sorgulanmadan sürdürülmesinin- kamu aleyhine de işleyebildiğini gösterir.

Ortak Kök: Yasanın İşaret Ettiği Çerçevenin Alışkanlıkla İndirgenmesi

Yapı, arsa ve arazi değerlemesindeki bu sorunlar, görünüşte farklı mekanizmalardan kaynaklanır -yanlış tarife seçimi, kirli veri ve sübjektif düzeltme, tartışmalı bir kapitalizasyon oranı, bir de bunların tersine kamuyu zarara uğratan spekülatif değer hesabı- ama hepsi aynı yapısal alışkanlıktan beslenir: kamulaştırmacılar, değerleme yapanlar, bilirkişiler ve yargı, kanunun 11. maddesinin öngördüğü çerçeveyi -bazen çok unsurlu bir değerlendirmeyi tek bir alışılmış hesaba indirgeyerek, bazen de kanunun açık bir yasağını göz ardı ederek- sorgulamadan uygulamakta, ve bunu Kamulaştırma Kanunu doğrultusunda yaptıklarını düşünmektedirler. Kanun, ilgilinin beyanının dikkate alınmasını ister; Sermaye Piyasası Kurulu'nun kabul ettiği değerleme standartlarına uygunluk arar; her unsurun ayrı ayrı, gerekçeli biçimde raporlanmasını buyurur; spekülatif değer artışlarının dikkate alınmamasını açıkça yasaklar. Uygulamada bu çerçeve fiilen terk edilmiştir -ve bu terk ediliş, kimse tarafından yasaya aykırılık olarak fark edilmemektedir; tam tersine, yerleşik bir gelenek ve alışkanlık, kanunun kendisiyle özdeşleştirilmektedir.

Sonuç, yönü değişse de aynı köke bağlanır: kamulaştırma bedellerine, bilirkişi değerlendirmelerine ve yargı kararlarına sürekli itirazlar edilmekte, davalar sonuçlansa bile hak sahipleri kaybettikleri mülklerinin gerçek karşılığını alamadıkları yönündeki memnuniyetsizliklerini çeşitli şekillerde dile getirmektedir; kamu ise, tam tersi bir ihlalle, kendi yatırımının yarattığı değeri ikinci kez ödemek durumunda kalabilmektedir. Bu memnuniyetsizlik ve bu zarar, tek tek haksızlıkların toplamı değil, sistemin kendi mantığından kaynaklanan yapısal bir sonuçtur.

Meslek pratiği açısından buradan çıkan çağrı basittir: yapı, arsa ve arazi değerlemesi, yasanın öngördüğü çok unsurlu, gerekçeli değerlendirmeye geri döndürülmeden, ne kamulaştırma adil olur ne de hak sahibi gerçek bir karşılığa ulaşır. Sorunu adlandırmak, çözümün ilk adımıdır.

Yeniden Yerleşim Eylem Planları: Aynı Sorunların Uluslararası Projelere Taşınması

Yukarıda anlatılan değerleme sorunları, doğrudan Türkiye'nin kendi kamulaştırma hukuku ve uygulamasına ilişkindir. Ayrı bir çelişki olarak şu da not düşülmelidir: Dünya Bankası ve IFC gibi kuruluşların finanse ettiği büyük yapım projelerinde hazırlanan Yeniden Yerleşim Eylem Planları (RAP), IFC Performance Standard 5 gibi standartlar aracılığıyla "tam ikame bedeli" (full replacement cost) ilkesini kabul eder. Türkiye'nin bu ilkeyi uluslararası finansmanlı projelerde kabul edip, kendi iç kamulaştırma uygulamasında görmezden gelmesi kendi içinde bir çelişkidir. RAP hazırlayıcıları açısından burada ayrı bir risk doğar: yerel değerlemenin doğru yapıldığını, amortismanlı bedelin ödenmesiyle "tam ikame"nin sağlandığını varsaymak - ve böylece yukarıda anlatılan yapısal mağduriyete, farkında olmadan ortak olmak.

İyi Uygulamanın İki Unsuru: Yerine Koyma Çalışması ve Toprak-Toprak İkamesi

Bu çelişkiyi görünür kılan iki uygulama noktası daha var. Birincisi, iyi hazırlanmış bir RAP, yerel kamulaştırma bedelini olduğu gibi kabul etmez; yerel değerlemeden bağımsız, ayrı bir "yerine koyma bedeli çalışması" (replacement cost study) yürütür ve iki bedel arasındaki farkı bir "tamamlama ödemesi" (top-up payment) ile kapatır. İkincisi, IFC PS5, geçimini topraktan sağlayan hane halkları için nakdi tazminat yerine toprak-toprak (land-for-land) ikamesini -Kamulaştırma Kanunu'nda trampa tanımıyla zaten var olan bir düzenlemedir- tercih eder ve -yukarıdaki "Kanunun Görmediği" bölümünde işaret edilen kör noktanın aksine- mülkiyet durumuna bakmaksızın, kiracı ve kullanıcı da dahil olmak üzere etkilenen herkesi tazminat kapsamına alır.

Türkiye'de Kolaycılık: Aynı Tablo, Tek Düzeltme

Ne var ki Türkiye'de yazılan RAP'ların önemli bir kısmında bu iki iyi uygulama fiilen hayata geçmez; yukarıda anlatılan temel eksiklikler RAP sürecinde de görmezden gelinir. Bina kamulaştırmasında, yargının ya da idarenin kullandığı değerleme yöntemi ve yıpranma tabloları sorgulanmadan doğru kabul edilir; hesap aynı yöntemle, aynı tablolarla tekrarlanır. RAP'ın kendine özgü katkısı, çoğu zaman, idarenin satın almada ödemediği amortisman payının geri eklenmesiyle sınırlı kalır - bağımsız bir yerine koyma bedeli çalışması değil, zaten yanlış hesaplanmış bir bedele düşülen yıpranma payını ekleyip dosyayı kapatmaktan ibaret bir kolaycılıktır. Tarım arazileri için de benzer bir kabul geçerlidir: net gelir-kapitalizasyon hesabının doğru yapıldığı varsayılır; kapitalizasyon oranının ya da ürün deseni varsayımının sorgulanması, RAP sürecinin bir parçası olmaz. Buna karşılık, malik dışındaki etkilenenlerin -kiracı, kullanıcı- tazminat kapsamına alınması konusunda RAP'lar genellikle standarda uyar; bu, yerel kamulaştırma sisteminin kör noktasını fiilen kapatan, tutarlı uygulanan nadir alanlardan biridir.

Tekdüzelik: Şablon Doldurma Olarak RAP

Bütün bunların sonucunda ortaya çıkan tablo tekdüzedir: farklı projelerde, farklı bölgelerde hazırlanan RAP'larda kullanılan boşluk analizleri, senaryolar, gerekçeler ve değerlendirme dili şaşırtıcı ölçüde birbirinin aynısıdır - sanki her taşınmaz, her hak sahibi aynı kalıba dökülmüş gibi. Bu tekdüzelik, RAP hazırlığının çoğu zaman bir alan çalışması değil, bir şablon doldurma işlemine indirgendiğinin, kamulaştırma sonuçlarının yeterince analiz edilmeden kesin veri olarak kabul edilmesinin en açık göstergesidir; yerel değerlemedeki temel eksiklikler, RAP'ın kabul ettiği uluslararası standarda rağmen, sorgulanmadan RAP metnine de taşınmaktadır.

Görünmeyen Kayıp: Gelir ve Geçim Kaynağı Mahrumiyeti

Türkiye'de kamulaştırma mevzuatı, genel yaklaşım olarak arazi, arsa ve yapı bedellerinin malike tam ödenmesini kabul eder; ancak kamulaştırmanın malik -ve kiracı-kullanıcı- üzerindeki diğer etkilerini görmezden gelir. Kamulaştırılan yapı ya da arazi, gelir getiren bir mülk ise, kamulaştırma sonrası malik uzun bir dönem boyunca bu gelirden mahrum kalır. Bu, kimi aileler için çok ağır bir olumsuz etki yaratabilir. Özellikle tarımsal toprağın kıt bir kaynak olması nedeniyle, kamulaştırma bedeli genellikle tekrar gelir getirecek bir tarım toprağına dönüşmeyebilir; eldeki nakit eridiğinde aileler için önemli gelir kayıpları oluşur. Aynı şekilde ticaret veya üretim amaçlı kullanılan bir yapı için de benzer bir süreç işler, ağır gelir ve pazar kayıpları oluşur. Bu etkiler, kiracı ve kullanıcı durumunda olan bireyler için bazı durumlarda daha da ağırdır.

Doğrusal Projelerde Standart Tazminat Yaklaşımının Sorunları

Uluslararası finansmanlı projelerde bu amaçla Geçim Kaynaklarını Yenileme-İyileştirme-Geri Kazandırma Planları (Livelihood Restoration Plan - LRP) şeklinde destek programları uygulanır. Ancak Türkiye'de hazırlanan bu planların da kendi kısıtları ve çelişkileri vardır. Özellikle boru hatları, demiryolları, karayolları gibi doğrusal bir hat üzerindeki kamulaştırmalar, onlarca ilçe ve yüzlerce köyün arazilerinden geçer. Bunların bir kısmı ortak kullanım alanı, önemli bir kısmı ise özel mülk arazilerdir. Hazırlanan RAP ve LRP'lerde neredeyse standart gelir kaybı tazminatları öngörülür: asgari ücretin birkaç katı -genellikle 1 ile 6, bazen en çok 12 kat arası- ve genellikle tek seferlik bir ödeme olarak. Ne var ki birçok projede bu tazminat miktarları, bütçe kısıtlamaları ya da başka nedenlerle, malikler bir eleme sürecine tabi tutularak kısmen ödenir. Tazminat ölçeğindeki asgari ücret kriterinin tutarsızlığının yanı sıra, bu eleme süzgeçleri de tutarsızdır; kamulaştırılan arazi miktarı, gelir kaybı miktarı ve ailenin özel geçim durumları, tutarlı bir değerlendirme konusu olmaz. Bunu rakamları yaklaşık alınıp sembolikleştirilmiş bir tabloyla izah edelim:

RAP ve LRP kriterleri, %20 gibi bir arazi kaybının altındaki gelir kayıplarını tazminat dışı bırakır. Bu kayıpları parasal miktarlar olarak döktüğümüzde, büyük ya da küçük toprak sahibi aile için de önemli bir gelir kaybı olduğu görülür - hem de yıllar boyu sürecek bir gelir kaybı. Bunun ötesinde, hangi gerekçeyle olduğu belli olmadan -üstelik brüt yerine net, yani içinden gelir vergisi düşülmüş- asgari ücretin taban ve tavan olarak alınması, az gelir kaybı olan için (bir yıllık da olsa) iyi bir destek olabilir; ama toprak ve gelir kaybı yüksek olanlar için bir tazminat değil, belki bir teselli olur. Bu üstünkörü, basmakalıp yaklaşımlar, kamulaştırma nedeniyle yerinden ve toprağından olmuş aileler için göstermelik bir gelir desteği anlamına gelir.

Kamulaştırmanın çok ortaklı araziler için fiili kullanıcıyı değil de tüm malikleri taraf kabul etmesi, ayrı bir adaletsizlik doğurur: üretim yapıp gelir sağlayan malik, kamulaştırmadan en çok etkilenen ama hissesi oranında az kamulaştırma bedeli alan kişi olur; üretim alanı azaldığı için uzun süreli bir gelir kaybı da oluşur. Bu özel durumlar için birey bazında özel telafi kriterleri geliştirilmemektedir. Birden fazla parseli kamulaştırma etkisine giren, tarım alanları parçalanan, tarım dışında başka geliri olmayan, aynı zamanda konutu da kamulaştırmadan etkilenen, ailesinde hassas bir birey bulunan gibi durumların dahil edileceği bir değerlendirme yapılmaksızın, yalnızca yüzde 20'nin üzerindeki etkilenme oranına göre bir telafi ödemesi yapılması, gittikçe artan bir adaletsizlik yaratmaktadır.

Büyük toprak sahibi olup büyük gelir kaybına uğrayan kişiler ise, varlıklarının çokluğu ve yüksek miktarda kamulaştırma bedeli almaları nedeniyle LRP kapsamındaki desteklerin dışında bırakılmaktadır. Bazı projelerde LRP destekleri -sanki bir kırsal kalkınma fonu ya da sosyal destek yardımı yönetiliyormuşçasına- bireylerin başvurusuna bırakılmaktadır. Ancak bu kişilerden hiçbirinden, arazisinin kamulaştırılması için başvuru koşulu aranmamıştır; gelir kayıplarını da gönüllü olarak talep etmemişlerdir. Neden tazminat dışında bırakıldıkları, LRP yaklaşımının kendi mantığı dışındadır. Bazı durumlarda, çok yüksek bir gelir kaybı karşılığında önerilen 3-6 net asgari ücret tutarı, bu kişilerin tepkisel olarak destek talep etmemelerinin nedenlerinden biri olmaktadır.

Bu gelir kayıplarının işletmeler -özellikle kiracı ve kullanıcılar- için hesaplanması ise, gerçek gelir kaybını yansıtmaz; bazı durumlarda kamulaştırmalar kalıcı iş kayıplarına da yol açabilmektedir.

LRP Kaynaklarının Yanlış Yönlendirilmesi

Bir başka kolaycılık, LRP'yi bir sosyal destek fonu, toplumsal gelişme planı ya da proje bazlı hibe destek fonu gibi algılamak ve kaynakları bu yönde harcamaktır. Okul boyasından cami restorasyonuna, kasabanın kooperatiflerine destekten içme suyu-çeşme yapımına kadar onlarca farklı konuya kaynak aktarılır. Oysa o köy ya da kasabada arazisi ya da yapısı kamulaştırılan aile sayısı yüzde 10'u bile bulmayabilir; asıl mağdur -toprak ve gelir kaybına uğramış- aile ve bireylere gitmesi gereken gelir desteği, kamulaştırmadan etkilenmemiş bireylere harcanmış olur. Maalesef Türkiye'de LRP denilince bir sosyolojik, sosyal faaliyet algılanmakta; kapsamdaki bazı ayni ya da maddi gelir destekleri de tüm kasaba ya da köye yönelik yapıldığından, kamulaştırmadan etkilenenlere giden destek miktarı bütçe içinde küçük bir pay olmaktan öteye geçemez. Birincil amaç, kamulaştırmadan doğrudan etkilenenlere yönelik destek olması gerekirken, iş bir halkla ilişkiler faaliyetine -topluluğa yönelik genel destekler ve gösterişçi fotoğraflara- dönüşür.

İster yerel kamulaştırma sürecinde ister uluslararası finansmanlı projelerde, kamulaştırmanın ürettiği kayıp -mülk, gelir, geçim kaynağı- gerçek karşılığını bulmadan, hak sahibi de mülksüz olan da mağduriyetini sürdürecektir. Sorunu adlandırmak, çözümün ilk adımıdır; bu yazının amacı da budur.